Publicado inicialmente el 02/03/2018 por CubaTrámite
La compraventa de una vivienda en Cuba se formaliza mediante escritura pública ante notario con sede en la provincia donde se encuentra el inmueble, por el precio que acuerden las partes.
Para realizarla, el vendedor debe acreditar la inscripción de la vivienda en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, haber liquidado las deudas por concepto de pago del precio de la vivienda y cumplir con el pago del impuesto correspondiente.
El precio de la compraventa debe pagarse mediante los instrumentos o títulos de crédito previstos en la legislación bancaria, o por otra modalidad de pago que no sea en efectivo.
Las compraventas a favor del Estado y las derivadas de una asignación administrativa se tramitan ante la Dirección de la Vivienda Municipal, conforme al procedimiento que corresponda.
Esta guía recoge las disposiciones de la Ley 187 de la Vivienda, que entra en vigor el 21 de octubre de 2026.
Requisitos
Condiciones que deben comprobarse antes de la compraventa
Para preparar la venta de una vivienda es necesario:
- Acreditar la propiedad y la inscripción registral. El vendedor debe disponer del documento que acredita su titularidad y demostrar que la vivienda está inscrita en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.
- Haber liquidado las deudas por el precio de la vivienda. Si existen cantidades pendientes por su adquisición, deben quedar liquidadas y acreditarse documentalmente antes de formalizar la venta.
- Comprobar las obligaciones asociadas al inmueble. Determinadas viviendas construidas o asignadas con subsidio pueden estar sujetas a devolución de cantidades subsidiadas o a derechos de adquisición preferente del Estado.
- Respetar los derechos de los convivientes protegidos. La venta no puede formalizarse en perjuicio de la protección que la Ley reconoce a determinados convivientes. Si se trata de una vivienda familiar, también debe atenderse al interés familiar más necesitado de protección.
- Comprobar el límite de viviendas del comprador. Las personas naturales pueden tener hasta dos viviendas en propiedad, además de la vivienda de descanso o veraneo cuya condición esté reconocida en el título constitutivo.
- Preparar el pago y los impuestos. Las partes deben acordar el precio, disponer de una modalidad de pago admitida que no sea en efectivo y cumplir las obligaciones tributarias correspondientes.
Documentación para formalizar la compraventa ante notario
Para preparar la escritura de compraventa de una vivienda entre personas naturales, deben reunirse los documentos siguientes:
- Documentos oficiales de identidad vigentes del comprador, del vendedor y de las demás personas que deban intervenir en el acto.
- Documento acreditativo de la propiedad de la vivienda, según la forma en que fue adquirida:
- Copia autorizada de la escritura pública notarial.
- Título expedido por la autoridad administrativa.
- Resolución judicial firme.
- Acreditación de la inscripción de la vivienda en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, mediante la certificación registral correspondiente.
- Certificación catastral que acredite el valor del inmueble, para determinar las bases de cálculo de los impuestos conforme a las nuevas reglas aplicables desde el 21 de octubre de 2026.
- Documento acreditativo de la liquidación de las deudas por el precio de la vivienda, cuando su adquisición haya generado pagos pendientes.
- Documentación correspondiente al medio de pago utilizado para abonar el precio de compraventa. El pago debe realizarse mediante los instrumentos o títulos de crédito previstos en la legislación bancaria, o por otra modalidad que no sea en efectivo.
- Comprobantes del pago de los impuestos correspondientes al vendedor y al comprador, cuya acreditación se realiza al formalizar la transmisión mediante escritura notarial.
Documentos adicionales según la situación de las partes o de la vivienda
- Si interviene un apoderado: copia autorizada de la escritura pública de poder que le permita actuar en la compraventa.
- Si se requiere el consentimiento de otra persona: documento que lo acredite cuando no se preste mediante su comparecencia en el propio acto.
- Si interviene un representante legal: documentación acreditativa de esa representación y, cuando el acto lo requiera, la autorización judicial correspondiente.
- Si la vivienda está sujeta a obligaciones por subsidios o a derechos de adquisición preferente del Estado: documentos que acrediten el cumplimiento de las condiciones exigidas para transmitirla.
Para conocer las bases de cálculo, los porcentajes y las obligaciones de cada parte.
Consulte: Valor catastral e impuestos en la compraventa y donación de viviendas en Cuba.
Pasos
Paso 1. Obtener la certificación catastral de la vivienda
El vendedor solicita la certificación catastral ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo o en la Unidad de Servicios y Trámites, según corresponda.
Este documento recoge los datos del inmueble y su valor catastral, necesario para determinar las bases de cálculo de los impuestos conforme a las nuevas reglas aplicables desde el 21 de octubre de 2026.
Consulte: Solicitud de Certificación Catastral en Cuba.
Paso 2: Preparar la documentación y presentar la solicitud ante notario
Reunir los documentos indicados en Requisitos y solicitar el servicio ante un notario con sede en la provincia donde se encuentra la vivienda.
El notario comprueba la identidad y la representación de quienes intervienen, la titularidad e inscripción del inmueble y las condiciones legales para realizar la compraventa.
Si existen obligaciones por subsidios, derechos de adquisición preferente del Estado o autorizaciones especiales exigibles, deben cumplirse antes de formalizar la transmisión.
Paso 3. Acordar el precio de compraventa y preparar el pago
Comprador y vendedor acuerdan el precio y la forma de pago, que deben quedar recogidos en la escritura pública.
Desde el 21 de octubre de 2026, el precio debe pagarse mediante los instrumentos o títulos de crédito previstos en la legislación bancaria, o mediante otra modalidad que no sea en efectivo.
El cheque de gerencia es una de las formas de pago que pueden utilizarse. Si se emplea, el comprador gestiona su emisión en la sucursal bancaria a favor del vendedor, por el importe acordado.
La documentación del medio de pago debe permitir identificar la operación y acreditar su importe. En la escritura se consignan los datos correspondientes, como el número del cheque o de la transferencia, la cuantía y la fecha.
El dinero destinado al precio de la vivienda debe distinguirse de las cantidades necesarias para pagar los impuestos y las tarifas del trámite.
Paso 4: Liquidar los impuestos correspondientes
El vendedor debe pagar el Impuesto sobre los Ingresos Personales y el comprador el Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias.
Cada impuesto se calcula sobre la base que le corresponde. El pago de ambos debe acreditarse al formalizar la transmisión mediante escritura notarial.
Consulte: Valor catastral e impuestos en la compraventa y donación de viviendas en Cuba.
Paso 5: Formalizar la escritura pública de compraventa de la vivienda en Cuba
Comparecer ante notario con la documentación del trámite, los comprobantes tributarios y la documentación correspondiente al medio de pago utilizado.
Las partes pueden intervenir personalmente o mediante representación debidamente acreditada, cuando proceda.
El notario redacta la escritura, en la que constan la identificación de la vivienda, el precio, la forma de pago y las demás condiciones del contrato. Después de su lectura y de expresar su conformidad, los otorgantes firman y el notario autoriza el instrumento.
Cuando el pago se realiza en presencia del notario, este da fe y lo consigna en la escritura.
Paso 6: Obtener la copia autorizada e inscribir la adquisición de la vivienda
El comprador obtiene la copia autorizada de la escritura y presenta el título para inscribir la adquisición en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles correspondiente.
El notario advierte los requisitos de inscripción. La copia también puede presentarse por vía telemática con firma electrónica certificada del notario autorizante.
Consulte: Inscripción de inmuebles en el Registro de la Propiedad.
Costos
Costos para la compraventa de vivienda en Cuba
Además del precio acordado por la vivienda, la operación comprende los gastos de documentación, la tarifa notarial, los impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Certificación catastral
La expedición de la certificación catastral de un inmueble urbano cuesta 50 CUP, según la Resolución 59 de 2017 del Ministerio de Finanzas y Precios. La Resolución 15 de 2026 mantiene la remisión a esta norma para determinar su precio.
Tarifa notarial por la escritura de compraventa
Para las personas naturales con residencia efectiva en Cuba, la tarifa por la escritura se determina según el precio o cuantía del contrato, conforme a la Resolución 333 de 2025 del Ministerio de Justicia:
| Precio o cuantía del contrato, en CUP | Tarifa notarial, en CUP |
|---|---|
| Hasta 10 000 | 320 |
| De 10 001 a 50 000 | 400 |
| De 50 001 a 100 000 | 600 |
| De 100 001 a 150 000 | 1 000 |
| De 150 001 a 300 000 | 1 250 |
| De 300 001 a 500 000 | 1 800 |
| De 500 001 a 600 000 | 2 100 |
| De 600 001 a 700 000 | 2 400 |
| De 700 001 a 800 000 | 2 700 |
| De 800 001 a 900 000 | 3 000 |
| De 900 001 a 1 000 000 | 3 300 |
| De 1 000 001 a 2 000 000 | 4 000 |
| De 2 000 001 a 3 000 000 | 5 000 |
| Más de 3 000 000 | 5 000, más 180 por cada 100 000 o fracción de incremento |
Esta tarifa no incluye los impuestos. Cuando un mismo documento contiene más de un acto notarial, se cobra la tarifa correspondiente a cada acto.
La copia que se entrega de oficio a cada compareciente está exenta del cobro por expedición. Esta gratuidad no elimina el Impuesto sobre Documentos que corresponda.
Impuesto sobre Documentos
Para los contribuyentes comprendidos en el grupo 1 de la Ley del Sistema Tributario, se pagan:
- 5 CUP por la matriz de la escritura, que es el documento original conservado en la notaría.
- 5 CUP por cada copia notarial.
El grupo 1 incluye a las personas naturales cubanas y extranjeras residentes permanentes en Cuba. También comprende las entidades estatales, las sociedades mercantiles de capital totalmente cubano, los sujetos que operan al amparo de la Ley de la Inversión Extranjera, los usuarios y concesionarios de la Zona Especial de Desarrollo Mariel, las cooperativas agropecuarias y no agropecuarias, y las organizaciones y asociaciones.
Estos importes son independientes de la tarifa por autorizar la compraventa.
Impuestos del comprador y del vendedor
| Quién paga | Impuesto | Porcentaje |
|---|---|---|
| Comprador | Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias | 4 % |
| Vendedor | Impuesto sobre los Ingresos Personales por la venta de la vivienda | 4 % |
| Vendedor que vende más de una vivienda durante el mismo año fiscal | Impuesto sobre los Ingresos Personales, a partir de la segunda venta y por cada venta posterior | 8 % |
Cada impuesto se calcula sobre su propia base imponible. La base imponible es el importe sobre el que se aplica el porcentaje del impuesto para calcular cuánto debe pagarse.
El cálculo y las bases aplicables están explicados en Valor catastral e impuestos en la compraventa y donación de viviendas en Cuba.
Registro de la Propiedad
La expedición de la certificación registral y la inscripción de la vivienda a nombre del comprador tienen tarifas propias, independientes de los gastos notariales y los impuestos.
Consulta el desglose en Tarifas en el Registro de la Propiedad en Cuba.
Dónde presentar el trámite
La compraventa de viviendas se formaliza mediante escritura pública ante un notario con sede en la provincia donde está ubicada la vivienda.
Puedes localizar las oficinas en el directorio de Unidades Notariales de Cuba.
Las compraventas a favor del Estado y las que tienen su origen en una asignación administrativa se tramitan ante la Dirección de la Vivienda Municipal. Así lo establece el artículo 89.1 de la Ley 187 de la Vivienda, aplicable desde el 21 de octubre de 2026.
Puedes localizar las oficinas de la DMV en el directorio de la Dirección de la Vivienda Municipal.
La certificación catastral se solicita previamente ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo o la Unidad de Servicios y Trámites correspondiente.
Puedes localizar las oficinas en el directorio de la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo.
Horarios de atención
Los días y horarios de atención a la población dependen de cada oficina. Consulta los datos de la entidad donde realizarás la gestión en los directorios enlazados en el apartado anterior.
Tiempos de resolución
El plazo para la autorización de la escritura pública de compraventa de vivienda es de 7 días hábiles, contados desde la radicación del asunto en el Libro Único de Control de Asuntos de la notaría, conforme a la Resolución 332 de 2025 del Ministerio de Justicia.
Este plazo corresponde al servicio notarial. No incluye el tiempo necesario para obtener la documentación previa ni para inscribir posteriormente la adquisición en el Registro de la Propiedad.
Preguntas frecuentes
1.- ¿Puede un cubano residente en el exterior comprar una vivienda en Cuba?
Sí. La Ley 187 de la Vivienda incluye a los ciudadanos cubanos sin establecer (en su artículo 3) que deban residir permanentemente en Cuba.
Por tanto, residir en el exterior no impide, por sí solo, comprar una vivienda.
La adquisición debe cumplir los requisitos de la compraventa y respetar el límite de dos viviendas en propiedad, además de una vivienda de descanso o veraneo cuya condición conste en su título constitutivo.
Esta regulación se aplica desde el 21 de octubre de 2026.
2.- ¿Puede un cubano declarado emigrado comprar una vivienda en Cuba?
Sí. La Ley 187 de la Vivienda incluye a los ciudadanos cubanos sin excluir de la compraventa a quienes fueron declarados emigrados.
Además, desde el 1 de noviembre de 2026, la Ley 171 de Migración incluye expresamente a quienes tenían la condición de emigrados dentro de la categoría migratoria de residentes en el exterior, conforme a su artículo 29.1.b.
La inclusión en esa categoría no cambia automáticamente su condición migratoria de emigrado. El artículo 29.3 reconoce el derecho a solicitar la condición de residente en el exterior ante la Autoridad Migratoria, pero no establece esa solicitud como requisito para comprar una vivienda.
La compra debe cumplir los mismos requisitos y límites de viviendas aplicables a los ciudadanos cubanos.
3.- ¿Puedo comprar otra vivienda en Cuba si ya tengo una en propiedad?
Sí. Desde el 21 de octubre de 2026, las personas naturales pueden tener hasta dos viviendas en propiedad, además de una vivienda de descanso o veraneo reconocida como tal en su título constitutivo.
Quien ya tenga una vivienda puede comprar una segunda sin tener que vender o donar previamente la primera.
4.- ¿Se pueden tener tres viviendas en propiedad en Cuba?
Sí, cuando una de ellas sea una vivienda de descanso o veraneo y esa condición conste en su título constitutivo.
La Ley permite tener dos viviendas, sin perjuicio de la de descanso o veraneo. No basta con utilizar ocasionalmente una tercera vivienda para vacaciones: su condición debe estar reconocida en el título.
5.- ¿Qué ocurre si la compra de una vivienda en Cuba supera el número de viviendas permitido?
La Dirección de la Vivienda Municipal inicia un expediente para comprobar la situación.
Si se demuestra que se ha superado el límite legal, dispone mediante resolución la pérdida de la última vivienda adquirida, conforme al artículo 4.2 de la Ley de la Vivienda.
6.- ¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Cuba?
Sí. El artículo 89.1 de la Ley 187 contempla expresamente la compraventa de viviendas por personas naturales y jurídicas, cubanas o extranjeras.
La compraventa constituye una excepción a la regla general del artículo 3 sobre los extranjeros con residencia permanente. Por tanto, la posibilidad de comprar no se limita a los extranjeros con residencia permanente en Cuba.
La adquisición debe cumplir los requisitos legales aplicables al comprador y al inmueble, incluidas las regulaciones especiales que correspondan.
7.- ¿Por qué se necesita la certificación catastral para la compraventa de una vivienda en Cuba?
Porque acredita los datos del inmueble y su valor catastral, que interviene en la determinación de las bases de cálculo de los impuestos de la operación.
Con las modificaciones tributarias introducidas por la nueva Ley de la Vivienda, no basta con utilizar el precio que figura en un título antiguo ni las anteriores tablas de valores referenciales mínimos.
La certificación catastral se solicita ante la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo o la Unidad de Servicios y Trámites correspondiente.
Consulta: Solicitud de Certificación Catastral en Cuba.
8.- ¿Qué vigencia tiene la certificación catastral en Cuba?
La certificación catastral tiene una vigencia de cinco (5) años desde su fecha de emisión, según el artículo 18.4 del Reglamento General de la Ley de la Vivienda.
Si se han realizado modificaciones en el inmueble que no estén incorporadas al Catastro, sus datos deben actualizarse.
9.- ¿La certificación catastral sustituye al título de propiedad o a la inscripción registral?
No. Son documentos que cumplen funciones diferentes:
- El título de propiedad acredita la adquisición del derecho sobre la vivienda.
- La certificación registral acredita la información inscrita en el Registro de la Propiedad.
- La certificación catastral recoge los datos catastrales del inmueble, incluido su valor catastral.
Obtener la certificación catastral no sustituye la obligación de acreditar la titularidad y la inscripción de la vivienda para venderla.
10.- ¿Se puede pagar en efectivo la compraventa de una vivienda en Cuba?
No. Desde el 21 de octubre de 2026, el artículo 90.1 de la Ley de la Vivienda establece que el precio debe pagarse mediante instrumentos o títulos de crédito previstos en la legislación bancaria, o mediante otra modalidad de pago que no sea en efectivo.
El precio y la forma de pago deben quedar recogidos en la escritura pública.
11.- ¿Puede venderse una vivienda en Cuba si quedan deudas pendientes por su adquisición?
No. Antes de formalizar la compraventa, el vendedor debe haber liquidado las deudas por concepto de pago del precio de la vivienda y acreditarlo mediante el documento correspondiente.
Esta exigencia está recogida en el artículo 90.2 de la Ley de la Vivienda.
12.- ¿Qué es el cheque de gerencia utilizado para comprar una vivienda?
Es un instrumento de pago que emite el banco a favor del vendedor por el importe acordado para la compraventa.
El comprador gestiona su emisión en la sucursal bancaria. Si se utiliza este medio, sus datos y el importe del pago deben quedar recogidos en la escritura pública.
13.- ¿Es obligatorio utilizar un cheque de gerencia?
La Ley de la Vivienda no establece el cheque de gerencia como única forma de pago. Su artículo 90.1 admite los instrumentos o títulos de crédito previstos en la legislación bancaria y otras modalidades que no sean en efectivo.
14.- ¿Cómo se acredita el pago de la compra de una vivienda ante notario en Cuba?
Cuando se paga mediante una pasarela electrónica, transferencia bancaria, cheque u otro canal que no sea en efectivo, la escritura pública debe identificar el medio utilizado y los datos que permitan acreditar la operación.
Según corresponda, se consignan la pasarela de pago, el número de la transferencia o del cheque, la cuantía y la fecha.
Esta exigencia figura en el artículo 134 del Reglamento de la Ley del Notariado.
15.- ¿El comprador y el vendedor pagan los impuestos sobre el mismo importe?
No necesariamente. Cada impuesto tiene su propia base de cálculo.
Desde el 21 de octubre de 2026, el Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias que paga el comprador se calcula sobre el valor catastral de la vivienda.
Para el Impuesto sobre los Ingresos Personales del vendedor, el artículo 44 de la Ley del Sistema Tributario establece como base el precio de transferencia, siempre que resulte igual o superior al valor catastral.
Consulta las bases, los porcentajes y los ejemplos en Valor catastral e impuestos en la compraventa y donación de viviendas en Cuba.
16.- ¿Puede declararse nula una compraventa de vivienda en Cuba que deje desprotegidos a los convivientes?
Sí. El artículo 59 de la Ley de la Vivienda establece como causa de nulidad la compraventa que menoscabe la protección reconocida a los convivientes por su artículo 66.1, además de las causas previstas en el Código Civil.
Esta protección comprende a las personas siguientes, siempre que no sean titulares de otra vivienda, no tengan otro lugar de residencia ni medios o recursos para procurárselo:
- Ascendientes y descendientes consanguíneos, afines o socioafectivos.
- Madre o padre con hijos habidos con el propietario o titular, dentro o fuera del matrimonio o de la unión de hecho afectiva inscrita, cuando tengan su guarda y cuidado.
- Personas adultas mayores en situación de vulnerabilidad.
- Excónyuge o expareja a quien la autoridad competente haya atribuido un derecho de habitación.
- Cónyuge o miembros de una pareja de unión de hecho afectiva instrumentada e inscrita.
- Otros casos que la autoridad competente considere una manifiesta injusticia o un acto inhumano.
La Ley prevé la pérdida de esta protección cuando el conviviente ejerce violencia contra el propietario u otros titulares, o se coloca voluntariamente en las situaciones de necesidad descritas.
17.- ¿Tengo que vender mi vivienda si me voy a vivir fuera de Cuba?
No. La nueva Ley de la Vivienda no obliga a vender la vivienda por trasladar la residencia al exterior.
Puedes conservarla o transmitirla mediante compraventa, donación u otro acto legalmente permitido.
Si decides venderla, debes acreditar tu titularidad y cumplir los requisitos de la operación. La posibilidad de conservar una vivienda no recupera por sí sola una propiedad que hubiera sido transmitida anteriormente al Estado o a otra persona.
18.- ¿Se puede comprar una vivienda en Cuba a nombre de una persona menor de edad?
Sí. Una persona menor de edad puede ser propietaria de una vivienda. La adquisición se formaliza con la intervención de quienes legalmente la representen, conforme a las reglas sobre el ejercicio de su capacidad jurídica.
La representación de madres y padres que ejercen la responsabilidad parental se acredita mediante la certificación de nacimiento o el documento de identidad del hijo o hija. Si interviene un tutor, debe acreditar la tutela y sus facultades.
El notario debe proteger el interés superior de la persona menor de edad y garantizar su participación y escucha cuando corresponda, atendiendo a su autonomía progresiva y madurez.
La vivienda se adquiere a nombre del menor y queda sujeta al límite de propiedades establecido en la Ley de la Vivienda.
19.- ¿Puede un usufructuario en Cuba vender como propia la vivienda que ocupa?
No. El usufructuario tiene un derecho de uso y disfrute sobre una vivienda ajena; no es su propietario.
Por tanto, quien ocupa una vivienda estatal en usufructo no puede vender su propiedad como si le perteneciera. Un acuerdo privado con el usufructuario no convierte al comprador en propietario.
Si se reconoce posteriormente la propiedad a favor del ocupante mediante el procedimiento legal correspondiente, la posibilidad de vender dependerá del título adquirido y de las obligaciones o limitaciones que lo acompañen.
20.- ¿Cuándo se pagan los impuestos en la compraventa de una vivienda en Cuba?
En las compraventas de viviendas entre personas naturales, los impuestos deben estar pagados para acreditar su cumplimiento al formalizar la transmisión mediante escritura pública ante notario.
El vendedor acredita el pago del Impuesto sobre los Ingresos Personales y el comprador el del Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias.
Las personas naturales que realizan el pago mediante los canales electrónicos habilitados para estos tributos, como Transfermóvil, reciben una bonificación del 3 % del importe del impuesto a pagar.
Por ejemplo, si el impuesto calculado es de 10 000 CUP, la bonificación es de 300 CUP y el importe a pagar queda en 9 700 CUP.
Este beneficio corresponde al uso del canal electrónico, no al pago anticipado.
21.- ¿Es obligatorio inscribir la vivienda después de comprarla?
Sí. El comprador debe inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde está ubicada la vivienda. La firma de la escritura ante notario no sustituye la inscripción registral.
El notario advierte a los interesados de esta obligación y consigna en la escritura los requisitos exigidos para inscribir el acto.
La copia puede presentarse en soporte papel o por vía telemática, con firma electrónica certificada del notario autorizante, dejando constancia de ello en la matriz, conforme al artículo 168.1 de la Ley del Notariado.
Consulta: Inscripción de inmuebles en el Registro de la Propiedad.
22.- ¿Se puede vender una vivienda en Cuba construida o adquirida con subsidio estatal?
Sí, pero deben cumplirse las obligaciones correspondientes al tipo de subsidio o asignación. Durante los primeros quince años, la Ley de la Vivienda distingue estos supuestos:
| Situación de la vivienda | Obligación para vender |
|---|---|
| Construida por esfuerzo propio con subsidio estatal, conforme al artículo 53 | Ingresar al Presupuesto del Estado el monto total subsidiado antes de formalizar la venta. |
| Asignada en propiedad a una persona sin solvencia económica y construida con presupuesto destinado a subsidios, conforme al artículo 54 | Ofrecerla previamente al Estado, representado por la Dirección de la Vivienda Municipal, para que pueda ejercer su derecho de adquisición preferente. |
| Entregada en propiedad a madres o padres que tienen a su cargo tres o más niñas, niños o adolescentes, conforme al artículo 55 | Respetar los derechos de adquisición preferente del Estado. |
| Asignada en propiedad con precio subsidiado a partir del 11 de mayo de 2017, conforme al artículo 56 | Ingresar al Presupuesto del Estado el monto total subsidiado antes de formalizar la venta. |
Cuando corresponde devolver el subsidio, el notario exige acreditar su ingreso antes de autorizar la transmisión.
Cuando corresponde ofrecer la vivienda al Estado y este no ejerce su derecho de tanteo, la Dirección de la Vivienda Municipal lo dispone mediante resolución, que debe aportarse para formalizar la venta a un tercero.
23.- ¿Una venta o permuta en Cuba reinicia el plazo de quince años de las obligaciones por subsidio?
No. El artículo 57.2 de la Ley de la Vivienda establece que el plazo se cuenta desde la primera asignación de la vivienda por el Estado. Las transmisiones posteriores no reinician su cómputo.
Transcurrido ese plazo, el titular queda liberado de las obligaciones de reintegro del subsidio y del derecho de adquisición preferente del Estado regulados en los artículos 53 a 56.
Estas obligaciones deben constar en el título constitutivo y estar inscritas en el Registro de la Propiedad.
24.- ¿Se puede comprar o vender una vivienda en Cuba mediante un apoderado?
Sí. El comprador o el vendedor pueden actuar mediante un apoderado que tenga facultades suficientes para realizar la operación.
La representación se acredita ante el notario con la copia de la escritura pública de poder. El notario comprueba que las facultades concedidas permiten realizar la compraventa y deja constancia de ello en la escritura.
El apoderado declara que el poder continúa vigente y que sus facultades no han sido revocadas, suspendidas ni limitadas.
La intervención mediante apoderado no sustituye los documentos de la vivienda, la acreditación del pago ni las obligaciones tributarias de la operación.
25.- ¿Necesito el consentimiento de mi cónyuge o pareja para vender la vivienda en Cuba?
Se exige en los supuestos previstos legalmente. Deben distinguirse dos situaciones:
Si la vivienda pertenece a la comunidad matrimonial de bienes, ninguno de los cónyuges puede venderla por sí solo sin la autorización del otro.
Si se vende la vivienda donde habita la familia, el artículo 217 del Código de las Familias exige el asentimiento del otro cónyuge, expresado en escritura pública notarial, cuando existen:
- Hijas o hijos menores de edad, comunes o afines.
- Hijas o hijos mayores de edad en situación de discapacidad a quienes se haya nombrado apoyo intenso con facultades de representación.
Esta protección se aplica aunque la vivienda pertenezca exclusivamente a uno de los cónyuges. El artículo 217.2 también contempla el asentimiento cuando el otro cónyuge está en situación de vulnerabilidad, en las circunstancias previstas en ese artículo.
Las reglas de protección de la vivienda familiar se aplican, en lo pertinente, a las uniones de hecho afectivas con efectos jurídicos reconocidos.
En los supuestos del artículo 218, el tribunal puede autorizar el acto cuando el otro cónyuge no puede expresar su voluntad o su negativa no está justificada por el interés familiar.
26.- ¿Se puede comprar una vivienda en Cuba situada en una zona con regulaciones especiales?
Sí, pero la compraventa está sujeta a las reglas específicas de la zona.
Cuando se exige autorización previa, la concede mediante resolución la Dirección de la Vivienda Municipal, con el criterio de la autoridad competente de la zona. Después, la compraventa se formaliza ante notario con sede en la provincia donde está ubicada la vivienda.
En la Zona Priorizada para la Conservación de los municipios de Habana Vieja y Centro Habana, la autorización corresponde directamente a la Oficina del Historiador de la ciudad de La Habana.
El Reglamento contempla excepciones. En la Zona Especial de Desarrollo Mariel, por ejemplo, no requieren autorización previa las transmisiones en las que intervienen como parte personas con domicilio oficial dentro de sus límites.
La condición de vivienda situada en una zona con regulaciones especiales y las limitaciones aplicables deben constar en el título constitutivo y en el Registro de la Propiedad.
Fundamento Legal
- Ley 187 de 2026 de Asamblea Nacional del Poder Popular, de 30 de julio de 2026, «Ley de la Vivienda». Regula la compraventa, el número de viviendas permitido, las obligaciones por subsidios y la protección de los convivientes. Su Disposición Final Cuarta modifica las bases imponibles de los impuestos asociados a la transmisión de viviendas. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 2026. Entra en vigor el 21 de octubre de 2026.
- Decreto 176 de 2026 de Consejo de Ministros. «Reglamento General de la Ley de la Vivienda». Desarrolla los procedimientos de la Ley, incluidas las obligaciones por subsidios, las viviendas en construcción y las situadas en zonas con regulaciones especiales. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 2026.
- Resolución 15 de 2026 de Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo. Establece el procedimiento para la emisión de certificaciones catastrales. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 2026.
- Resolución 16 de 2026 de Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo. Aprueba las metodologías para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rural. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 2026.
- Resolución 59 de 2017 de Ministerio de Finanzas y Precios. Establece los precios de las certificaciones catastrales urbanas y rurales. Gaceta Oficial No. 15 Ordinaria, de 6 de abril de 2017.
- Ley No. 175 de 2024, de la Asamblea Nacional del Poder Popular. «Del Notariado». Regula la actuación notarial, la representación, la escritura pública y la presentación telemática de copias para su inscripción. Gaceta Oficial No. 62 Ordinaria, de 7 de julio de 2025.
- Resolución 331 de 2025 de Ministerio de Justicia. Aprueba el Reglamento de la Ley del Notariado; su artículo 134 regula la identificación de los medios de pago en la escritura. Gaceta Oficial No. 62 Ordinaria, de 7 de julio de 2025.
- Resolución 332 de 2025 de Ministerio de Justicia. Establece los plazos de prestación de los servicios notariales. Gaceta Oficial No. 62 Ordinaria, de 7 de julio de 2025.
- Resolución 333 de 2025 de Ministerio de Justicia. Actualiza las tarifas de los servicios notariales. Gaceta Oficial No. 62 Ordinaria, de 7 de julio de 2025.
- Ley 113 de 2012 de Asamblea Nacional del Poder Popular. «Del Sistema Tributario». Regula los impuestos sobre los Ingresos Personales, sobre la Transmisión de Bienes y Herencias y sobre Documentos. Su versión concordada de enero de 2026 debe leerse junto con las modificaciones posteriores introducidas por la Ley 187 de la Vivienda. Gaceta Oficial No. 1. Edición Especial de 2026.
- Decreto Ley 21 de 2020 de Consejo de Estado. Modificativo de la Ley 113 del Sistema Tributario de 23 de julio de 2012. Su Disposición Especial Segunda define los grupos de contribuyentes utilizados para el Impuesto sobre Documentos. Gaceta Oficial No. 68 Extraordinaria, de 10 de diciembre de 2020.
- Resolución 200 de 2020 de Ministerio de Finanzas y Precios. Establece la bonificación del 3 % por el pago de obligaciones tributarias mediante canales electrónicos. Publicada en la Gaceta Oficial No. 40 Extraordinaria, de 31 de julio de 2020.
- Decreto Ley 51 de 2021 de Consejo de Estado. «De los Registros Públicos de Bienes Inmuebles». Establece la organización y el funcionamiento de estos registros. Gaceta Oficial No. 90 Extraordinaria de 2021.
- Resolución 493 de 2021 de Ministerio de Justicia. Aprueba las Normas y Procedimientos del Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, incluida la obligación de inscribir los derechos adquiridos. Gaceta Oficial No. 97 Extraordinaria de 2021.
- Ley No. 59 del Código Civil. Actualizado el 8 de noviembre de 2022. Con sus modificaciones vigentes. Regula los contratos, los derechos reales y las causas generales de nulidad.
- Decreto Ley 130 de 2026 de Consejo de Estado. Modificativo de la Ley 59 «Código Civil», de 16 de julio de 1987. Gaceta Oficial No. 74 Ordinaria, de 3 de septiembre de 2026.
- Ley 156 de 2022 de Asamblea Nacional del Poder Popular. «Código de las Familias». Regula la representación de menores, la disposición de bienes comunes y el asentimiento para disponer de la vivienda familiar. Publicada en la Gaceta Oficial No. 99 Ordinaria, de 27 de septiembre de 2022.
- Ley 171 de 2024 de Asamblea Nacional del Poder Popular. «Ley de Migración». Sus artículos 29 a 31 regulan la categoría de residentes en el exterior, la inclusión de los emigrados y sus derechos patrimoniales. Gaceta Oficial No. 39 Ordinaria de 2026. Entra en vigor el 1 de noviembre de 2026.
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