Transferencia de propiedad de viviendas en Cuba (Ley 187)

La Ley 187 de la Vivienda concede a determinadas personas un plazo de cinco años desde su entrada en vigor, hasta el 21 de octubre de 2031, para solicitar la transferencia de la propiedad de la vivienda que ocupan.

Este procedimiento está dirigido a personas que todavía no han formalizado la propiedad de la vivienda que ocupan y se encuentran en alguno de estos grupos:

• Ocupantes legítimos: personas cuya ocupación anterior al 1 de enero de 1985 encaja en alguno de los casos reconocidos por la Ley.
• Usufructuarios onerosos: personas comprendidas en los antiguos regímenes de usufructo con pago de mensualidades, con ocupación anterior al 1 de enero de 1985 y las demás condiciones exigidas.
• Adquirentes de la Reforma Urbana: personas que adquirieron la vivienda bajo ese régimen y tienen pendiente formalizar su propiedad.
• Determinados arrendatarios: quienes fueron declarados como tales por acudir a la Dirección Municipal de la Vivienda después de febrero de 1991, o por no presentarse al banco dentro del plazo establecido.
• Determinados usufructuarios gratuitos: quienes recibieron ese derecho bajo el Acuerdo 160 y la Reforma Urbana, cuando el inmueble reúne las condiciones de vivienda adecuada.
• Usufructuarios gratuitos permanentes y gratuitos de habitación comprendidos en la disposición transitoria sexta, cuando el inmueble reúne las condiciones de vivienda adecuada.
• Quienes acudieron a la DMV y no concurrieron al banco dentro del término establecido.

Diferencia con los procedimientos del Acuerdo 8574

En este trámite explicamos los supuestos transitorios de la Ley 187 con plazo hasta 2031.

Los siguientes trámites de transferencias de la propiedad corresponden al proceso del Acuerdo 8574, prorrogado hasta el 1 de septiembre de 2027:

• Transferencia de la propiedad a arrendatarios permanentes de viviendas del fondo estatal.
• Transferencia de la propiedad a usufructuarios y ocupantes de cuartos, habitaciones o accesorias.

Los plazos no son intercambiables: para acogerse a una vía es necesario reunir sus requisitos específicos.

Transferencia con pago o sin pago del precio

Según la condición del solicitante y los antecedentes del inmueble, la propiedad puede transferirse con pago o sin pago del precio de adquisición.

Cuando corresponde pagar, el artículo 270.2 del Reglamento remite al procedimiento de compraventa derivada de un acto administrativo de asignación; exceptúa los casos de transferencia sin pago.

IMPORTANTE: El 21 de octubre de 2031 es el límite para solicitar la transferencia por estas disposiciones transitorias, no una fecha en la que todos los expedientes deban estar resueltos.

El plazo no se aplica a todos los ocupantes, usufructuarios o arrendatarios. Es necesario reunir las condiciones del supuesto legal correspondiente.

Requisitos

La solicitud debe acompañarse de los documentos que acrediten la condición del solicitante y el derecho a obtener la propiedad.

Para los usufructuarios onerosos y arrendatarios comprendidos en este procedimiento, tener actualizado el pago de la vivienda es un requisito esencial.

Documentos que deben presentarse para la transferencia de propiedad de viviendas en Cuba (Ley 187)

1. Escrito de solicitud, que incluya:
   • Datos generales del solicitante.
   • La transferencia que solicita y cómo adquirió su condición sobre la vivienda.
   • Dirección de la vivienda.
   • Datos del cónyuge o pareja de unión de hecho afectiva constituida, cuando corresponda.
   • Relación de convivientes.
2. Documento acreditativo de su condición de ocupante legítimo, usufructuario, adquirente o arrendatario y de la actualización de los pagos, cuando proceda.
3. Otros documentos que fundamenten la solicitud, según el supuesto en que se encuentre.
4. Acreditación del pago del Impuesto sobre Documentos correspondiente. Véase Costos.

Documentos para acreditar los pagos

La certificación de la deuda acredita las cantidades pendientes, pero no sustituye la actualización del pago exigida para admitir la solicitud.

Si se solicita por un heredero o legatario

Debe acreditar esa condición mediante la documentación sucesoria correspondiente, además de cumplir los requisitos del supuesto que le permita solicitar la transferencia.

Ser heredero o legatario no sustituye las condiciones de convivencia u ocupación cuando estas sean exigibles.

Pasos

Pasos para solicitar la transferencia de la propiedad de vivienda en Cuba

Paso 1: Presentar la solicitud y los documentos

El interesado presenta la solicitud ante la Dirección Municipal de la Vivienda (DMV), acompañada de los documentos que acrediten su condición y los demás requisitos correspondientes.

Los usufructuarios onerosos y arrendatarios deben acreditar la actualización de los pagos. Los herederos o legatarios aportan también la documentación sucesoria.

Paso 2: Comprobar el derecho a la transferencia

La DMV examina los antecedentes y las pruebas para determinar si el solicitante está comprendido en alguno de los supuestos legales.

Según el caso, se comprueban la fecha y las condiciones de ocupación, el documento que originó el derecho, los pagos realizados y los requisitos de convivencia o parentesco que correspondan.

Paso 3: Determinar si corresponde pagar por la adquisición

Se establece si la transferencia procede sin pago del precio, mediante el pago de una diferencia o saldo pendiente, o por el precio legal aplicable.

Cuando corresponde utilizar el precio legal, este se determina conforme al valor catastral certificado por la DMOTU. Los pagos anteriores se reconocen según las reglas específicas de cada supuesto.

Paso 4: Continuar según la modalidad de transferencia

• Si procede sin pago del precio: se formaliza la transferencia mediante el acto administrativo correspondiente.
• Si procede con pago: se sigue el procedimiento de compraventa derivada de un acto administrativo de asignación. El beneficiario debe acudir al banco, dentro del plazo notificado, para efectuar el pago total o concertar las mensualidades y los pagos anticipados que correspondan.

Paso 5: Acreditar el acuerdo de pago y firmar el contrato, cuando corresponda

En la transferencia mediante compraventa, el beneficiario presenta ante la DMV el documento bancario que acredita el pago o las condiciones concertadas.

La DMV confecciona el contrato de compraventa y acuerda su firma.

Este contrato contiene los elementos necesarios para constituir título de propiedad; no se formaliza como una compraventa ordinaria entre particulares ante notario.

Costos

El costo depende de la condición del solicitante, el origen de su derecho y los pagos reconocidos.

Deben distinguirse el Impuesto sobre Documentos y el precio de transferencia de la vivienda, cuando corresponda.

Impuesto sobre Documentos

Para las personas naturales, el Grupo 1 comprende a los residentes permanentes en Cuba y el Grupo 2, a quienes no tienen residencia permanente en el territorio nacional. Esta clasificación tributaria no determina por sí misma el derecho a obtener la propiedad.

Transferencias sin pago del precio de adquisición

La pertenencia al supuesto debe acreditarse; no basta una referencia general a haber recibido una vivienda gratuitamente.

Transferencias con pago del precio de adquisición

Cuando este régimen se refiere al precio legal, corresponde al valor catastral certificado por la DMOTU.

Forma de pago

Cuando procede la compraventa administrativa, puede pagarse el precio íntegramente o mediante mensualidades:

• De hasta el 20 % de los ingresos del titular o titulares.
• Durante un máximo de 30 años, según la capacidad de pago y la edad del beneficiario.
• Con posibilidad de pagos anticipados.

La opción de pago anticipado prevista en el artículo 98.4 del Reglamento de la Ley de la Vivienda requiere un importe igual o superior a 10 000 CUP.

IMPORTANTE: La transferencia sin pago del precio de adquisición no significa que todos los documentos y actuaciones del expediente estén exentos de impuestos o gastos. Asimismo, haber ocupado la vivienda sin pagar mensualidades no garantiza que su transferencia sea gratuita: debe atenderse al supuesto legal que originó ese beneficio.

Dónde presentar el trámite

La solicitud se presenta ante la Dirección Municipal de la Vivienda (DMV) del municipio donde está ubicada la vivienda.

Consulta las oficinas en el directorio de Direcciones Municipales de la Vivienda.

También puede presentarse a través de las Unidades de Servicios y Trámites o la Ventanilla Única, donde estén habilitadas para recibir estas solicitudes.

Cuando corresponde pagar por la adquisición, el beneficiario acude posteriormente a la agencia bancaria correspondiente, conforme a la notificación de la DMV, para efectuar el pago o concertar sus condiciones.

La compraventa administrativa se formaliza mediante contrato con la DMV, que constituye título de propiedad con los requisitos legales correspondientes.

Horarios de atención

Consulta previamente los días y horarios de atención a la población de cada oficina de las Direcciones Municipales de la Vivienda.

Tiempos de resolución

Plazo para presentar la solicitud

Las personas comprendidas en las disposiciones transitorias tercera y sexta de la Ley 187 disponen de cinco años desde su entrada en vigor, hasta el 21 de octubre de 2031, para solicitar la transferencia.

Este plazo corresponde a la presentación de la solicitud, no a la terminación del expediente. Vencido el término, se producen las consecuencias previstas para cada supuesto: caduca el derecho a solicitar la transferencia por esa vía y se mantiene la condición de ocupación que establece la Ley.

Plazos de formalización cuando la transferencia es con pago

Una vez reconocido el supuesto que permite adquirir la vivienda, la transferencia con pago sigue el procedimiento de compraventa derivada de un acto administrativo de asignación:

El capítulo XIV del Reglamento no establece un plazo único específico para concluir todos estos expedientes. Los plazos bancarios y contractuales de la tabla anterior corresponden a la transferencia mediante compraventa y no deben aplicarse automáticamente a los casos sin pago.

Preguntas frecuentes

1.- ¿Quién se considera ocupante legítimo para solicitar la transferencia de la propiedad?

La Ley considera ocupante legítimo a quien ocupa la vivienda desde antes del 1 de enero de 1985 y se encuentra en alguno de estos supuestos:

• Vivienda ocupada con autorización de su propietario: la ocupa como propia, el propietario reside permanentemente en Cuba y el ocupante fue declarado usufructuario gratuito o, sin haberlo sido, el propietario no niega su autorización.
• Vivienda independiente dentro de una edificación ajena: la ocupa con autorización del propietario, tiene entrada independiente y servicios propios y forma parte de una edificación perteneciente a este.
• Vivienda de descanso construida por el ocupante: la edificó a sus expensas en un terreno adquirido mediante documento privado, cedido por una autoridad estatal o cuyo propietario es desconocido.
• Vivienda construida en una azotea: existe consentimiento expreso o tácito de las personas con derecho sobre esa azotea.
• Vivienda inhabitable reconstruida: le fue asignada en ese estado, la reconstruyó totalmente a sus expensas y la ocupa como usufructuario gratuito u oneroso.
• Habitación ampliada hasta convertirse en vivienda adecuada: era usufructuario gratuito y realizó las obras por su cuenta.
• Vivienda de un propietario declarado emigrado conforme a normas anteriores: el ocupante es su cónyuge, pareja de unión de hecho afectiva inscrita, excónyuge o familiar hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad; residió allí al menos cinco años antes de la salida del propietario y no tiene otra vivienda.
• Vivienda de un propietario fallecido, sin derecho a heredarla: residió con su autorización durante al menos dos años antes del fallecimiento si tiene alguno de los vínculos indicados anteriormente, o cinco años en los demás casos; no tiene otra vivienda y deben respetarse los derechos de los herederos.
• Vivienda individualizada dentro de un inmueble en usufructo: la ocupó y continúa ocupándola con autorización del usufructuario, tiene entrada independiente y servicios propios, salvo que haya existido un desglose previo.
• Vivienda estatal ocupada sin pago: existe autorización estatal para ocuparla gratuitamente o una decisión fundada de autoridad competente que lo liberó del pago del usufructo.

Estos supuestos están definidos en la disposición transitoria cuarta de la Ley 187. La antigüedad de la ocupación, por sí sola, no basta: debe acreditarse también la situación legal correspondiente.

El Consejo de la Administración Municipal también puede reconocer como ocupantes legítimos, mediante acuerdo fundado, a otras personas en situación similar. El Reglamento exige que esa condición exista desde antes de 1985.

2.- ¿Quién se considera usufructuario oneroso en este procedimiento?

Es la persona comprendida en el antiguo régimen de usufructo con pago que ocupa la vivienda desde antes del 1 de enero de 1985. La condición se determina desde la fecha del contrato o, en su defecto, desde la primera mensualidad pagada.

Puede encontrarse en alguno de estos casos:

• Es el titular del derecho de usufructo.
• El titular se mudó: el ocupante es su cónyuge, pareja de unión de hecho afectiva inscrita, excónyuge o familiar hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.
• El titular fue declarado emigrado conforme a normas anteriores: el ocupante tiene alguno de esos vínculos, residió en la vivienda al menos cinco años antes de su salida y no es propietario de otra.
• El titular falleció: el ocupante residió con su autorización al menos dos años antes del fallecimiento si tiene alguno de los vínculos anteriores, o cinco años en los demás casos, y no es titular de otra vivienda.

Así lo establece la disposición transitoria quinta de la Ley 187. No se aplica indistintamente a cualquier persona que actualmente tenga un usufructo o pague por ocupar una vivienda.

3.- ¿Cómo se determina el precio legal de la vivienda en este procedimiento?

Cuando este régimen se refiere al precio legal de la vivienda, corresponde al valor catastral certificado por la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (DMOTU), según el artículo 270.1 del Reglamento General.

Sin embargo, no todos los solicitantes deben pagar íntegramente ese valor. Se aplican las reglas de cada supuesto: transferencia sin pago, reconocimiento de cantidades abonadas, liquidación de un saldo pendiente o pago de una diferencia.

4.- ¿Haber estado exento de pagar mensualidades o tener un usufructo gratuito permite recibir la propiedad sin pagar?

No necesariamente. La exención de mensualidades o el usufructo gratuito no equivalen, por sí solos, a una transferencia gratuita de la propiedad.

El artículo 263 del Reglamento General distingue las entregas que permiten adquirir sin pagar el precio de aquellas que requieren pago.

El tratamiento depende del origen y fundamento legal del beneficio recibido, como se explica en las tablas de Costos.

5.- ¿Qué ocurre con los pagos realizados antes de solicitar la transferencia?

Su reconocimiento depende de la condición del solicitante:

• Usufructuarios onerosos y arrendatarios: se contabilizan los pagos anteriores a febrero de 1991 realizados sin morosidad, mediante certificación del área de Renta del Departamento de Control del Fondo.
• Usufructuarios gratuitos comprendidos en el Acuerdo 160: se compara el precio fijado con la cantidad pagada reconocida en el Certificado de Varios Núcleos.
• Adquirentes de la Reforma Urbana: se comprueba si liquidaron el saldo y, cuando queda una deuda, el cumplimiento de las mensualidades conforme a las reglas del artículo 269.

Por tanto, no debe calcularse la cantidad pendiente sumando o descontando todos los pagos sin atender al régimen correspondiente.

6.- ¿Qué ocurre si no solicito la transferencia antes de que venza el plazo de cinco años?

Las disposiciones transitorias tercera y sexta establecen que, vencido el plazo, caduca el derecho a solicitar la transferencia por esas vías y los interesados quedan como arrendatarios de vivienda del Estado.

La transitoria sexta precisa que quienes mantienen la condición de usufructuarios gratuitos de habitación permanecen como titulares de ese derecho.

Por tanto, el vencimiento no supone automáticamente el desalojo, pero sí las consecuencias que la Ley establece sobre el derecho a adquirir la propiedad.

7.- ¿Hay inmuebles que no pueden transferirse mediante este procedimiento?

Sí. El artículo 267 del Reglamento excluye, además de los inmuebles señalados en la Ley:

• Habitaciones sin servicios propios completos que no se hayan transformado en viviendas adecuadas mediante ampliaciones.
• Garajes u otros locales utilizados como viviendas que no cumplan las condiciones mínimas de habitabilidad.
• Construcciones inhabitables sin reparación posible, realizadas con desechos o insalubres.

Para las habitaciones puede reconocerse el derecho de habitación, siempre que cumplan sus requisitos.

En determinados garajes y locales procede el reconocimiento del derecho sobre lo edificado antes del 1 de enero de 1985, junto con el pago del derecho perpetuo de superficie y la obligación de tramitar la licencia de obra o autorización correspondiente. Ese reconocimiento no equivale a transferir inmediatamente una vivienda adecuada.

8.- ¿Qué ocurre si el ocupante recibe prestaciones de asistencia social?

El artículo 267.4 del Reglamento dispone que estos ocupantes mantienen la condición de usufructuarios.

Si mejoran sus ingresos, la DMV modifica su estatus legal conforme al artículo 111.3 de la Ley. La mejora económica no produce por sí sola una transferencia automática de la propiedad.

9.- ¿Puedo perder el derecho si no acudo al banco o incumplo las mensualidades?

Sí, cuando corresponde formalizar la adquisición mediante compraventa administrativa, pero la pérdida requiere la tramitación del expediente y la resolución correspondiente.

• Si no acude al banco dentro del plazo concedido, incluida la prórroga cuando proceda, la DMV puede disponer la pérdida del derecho a adquirir la propiedad y declararlo arrendatario permanente sin derecho a la transferencia.
• Si incumple el pago durante tres meses consecutivos o más, puede tramitarse la pérdida de la propiedad y su declaración como arrendatario permanente sin derecho a la transferencia.

En el segundo supuesto, si el solcitante actualiza las mensualidades durante la tramitación, el expediente se archiva, conforme al artículo 138.3 del Reglamento.

10.- ¿Qué ocurre si ya tenía un expediente iniciado con la Ley 65 o el Acuerdo 8574?

Los asuntos que estaban en tramitación al entrar en vigor la Ley 187 continúan por las disposiciones bajo las cuales se iniciaron.

Así lo establecen la disposición transitoria segunda de la Ley y la disposición especial primera del Reglamento General.

La aprobación de la nueva normativa no obliga, por sí sola, a iniciar nuevamente el expediente.

11.- ¿Puede perderse el beneficio por haberse aprovechado de una persona vulnerable para ocupar su vivienda?

Sí. El artículo 266.2 del Reglamento permite privar de estos beneficios a quienes, actuando de mala fe, se aprovecharon de las circunstancias de una persona vulnerable para apropiarse de su vivienda al fallecer y tuvieron la conducta antisocial e inhumana descrita en ese precepto.

En esos casos, la autoridad competente puede aplicar las disposiciones previstas para los ocupantes ilegales.

11.- ¿Puedo reclamar si la DMV deniega la transferencia de la propiedad?

Sí. Contra la resolución del director de la DMV puede presentarse demanda ante el Tribunal Municipal Popular correspondiente.

El artículo 180 de la Ley 187 establece un plazo de 45 días contados desde el día siguiente a la notificación de la resolución.

12.- ¿Puede otra persona presentar la solicitud en mi nombre?

Sí. La solicitud puede tramitarse mediante un representante debidamente autorizado, con acreditación de sus facultades para actuar en nombre del interesado.

La representación no sustituye los requisitos que debe cumplir el solicitante para obtener la propiedad de la vivienda.

Fundamento Legal

• Ley 187, de 30 de julio de 2026, de la Vivienda. Sus disposiciones transitorias tercera a sexta identifican a los beneficiarios, definen las condiciones de ocupación legítima y usufructo oneroso y establecen el plazo de cinco años para solicitar la transferencia. Los artículos 93, 94 y 95 regulan la compraventa derivada de un acto administrativo de asignación y el artículo 180, la impugnación judicial de las resoluciones. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, de 14 de octubre de 2026.
• Decreto 176 de 2026, Reglamento General de la Ley de la Vivienda. Su capítulo XIV, artículos 261 al 270, desarrolla los documentos exigidos, el reconocimiento de pagos, las transferencias con pago o sin pago del precio y las exclusiones. Los artículos 133 al 138 regulan la formalización de la compraventa administrativa y las consecuencias de determinados incumplimientos. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria, de 14 de octubre de 2026.
• Ley 113, de 23 de julio de 2012, del Sistema Tributario, y sus modificaciones. Regula el Impuesto sobre Documentos. Su anexo correspondiente establece las cuantías aplicables a las solicitudes y procedimientos de reconocimiento de derechos sobre viviendas. Texto anotado y concordado publicado en la Gaceta Oficial No. 1 Especial, de 12 de enero de 2026.