El subarrendamiento se produce cuando una persona que ocupa una vivienda como arrendataria concede a otra su uso, total o parcial, a cambio de un precio.
La Ley 187 de la Vivienda, aplicable desde el 21 de octubre de 2026, reconoce esta posibilidad con la autorización correspondiente. El procedimiento distingue entre viviendas particulares y habitaciones o espacios de viviendas estatales.
El arrendatario necesita la aprobación del propietario para subarrendar. El contrato de subarrendamiento se formaliza mediante escritura pública ante notario o contrato privado, con esa autorización como condición del acto.
Los arrendatarios de viviendas del Estado necesitan autorización previa de la Dirección Municipal de la Vivienda para subarrendar habitaciones o espacios. Deben respetarse los derechos de las personas protegidas y las condiciones legales aplicables.
Autorización para subarrendar viviendas particulares
El artículo 72.3 de la Ley de la Vivienda permite a los arrendatarios subarrendar con la aprobación del propietario.
El artículo 395 del Código Civil exige autorización expresa del arrendador. Por tanto, no basta con que el inquilino decida alquilar a otra persona el inmueble que ocupa.
Para documentar esa aprobación, conviene incorporarla al contrato principal o recogerla en un documento firmado por el propietario, identificando qué autoriza y bajo qué condiciones.
Autorización para subarrendar habitaciones o espacios de viviendas estatales
El artículo 104, inciso f), de la Ley de la Vivienda permite al arrendatario subarrendar habitaciones y espacios, previa autorización de la Dirección Municipal de la Vivienda (DMV).
La autorización debe respetar los derechos de las personas protegidas conforme al Código de las Familias y las previsiones sobre violencia de género o familiar.
Esta facultad no debe interpretarse como una autorización general para subarrendar la vivienda estatal completa.
Requisitos
Cómo formalizar el contrato de subarrendamiento de una vivienda no estatal en Cuba
El artículo 227.3 del Reglamento General de la Ley de la Vivienda establece que el contrato de subarrendamiento se formaliza mediante:
- Escritura pública ante notario, o
- Contrato privado.
La autorización del propietario es una condición del acto. Acudir al notario no sustituye esa autorización, y utilizar un contrato privado tampoco permite prescindir de ella.
Información recomendada para redactar el contrato de subarrendamiento
Para documentar el acuerdo y evitar conflictos, se recomienda incluir:
- Identificación de las partes y de sus representantes, si intervienen.
- Referencia al arrendamiento principal, que acredita por qué el subarrendador ocupa la vivienda.
- Autorización del propietario o de la DMV, según corresponda, y su alcance.
- Dirección y descripción de lo que se subarrienda, distinguiendo áreas exclusivas y compartidas.
- Duración, fechas de inicio y finalización.
- Precio, periodicidad y forma de pago.
- Personas autorizadas a ocupar el alojamiento.
- Servicios, conservación, inventario y obligaciones.
- Condiciones de terminación y devolución.
- Fecha y firmas.
Estas previsiones ayudan a concretar el contrato; no constituyen un formulario oficial ni un listado cerrado impuesto por el artículo 227.
Cómo formalizar el subarrendamiento de una vivienda estatal en Cuba
La Ley reconoce esta segunda posibilidad. En las disposiciones consultadas no hemos identificado un procedimiento específico que detalle los documentos exigidos para obtener esa autorización.
Costos
El subarrendamiento puede formalizarse mediante contrato privado o escritura pública.
La firma de un contrato privado entre las partes no genera por sí sola una tarifa notarial. Si se solicita una escritura, legitimación de firmas u otro servicio notarial, se paga el acto correspondiente.
Para personas naturales, se distinguen estos ámbitos:
- Grupo 1: personas naturales con residencia efectiva en Cuba (Resolución 333 de 2025).
- Grupo 2: personas naturales no residentes permanentes en Cuba y sucursales, agentes y oficinas de representación de personas jurídicas extranjeras radicadas en el país (Resolución 53 de 2021).
Tarifas notariales contrato para subarrendamiento de vivienda
| Acto notarial | Grupo 1 | Grupo 2 |
|---|---|---|
| Contrato en el que medie precio, cantidad o su equivalente | Según escala; comienza en 320 CUP para cuantías de hasta 10 000 CUP | Según escala; comienza en 3 750 CUP para cuantías de hasta 10 000 CUP |
| Escritura de consentimiento o autorización | 100 CUP | 1 250 CUP, categoría «otras de consentimiento» |
| Poder especial, si se necesita representación | 150 CUP | 3 750 CUP |
| Legitimación de cada firma en un documento privado, cuando se solicita ese servicio | 50 CUP para personas naturales | 1 250 CUP |
La legitimación de firmas y la escritura pública son actuaciones diferentes. Legitimar una firma no convierte el documento privado en una escritura pública.
Impuesto sobre Documentos (sellos del timbre)
Se paga adicionalmente a la tarifa notarial cuando el documento está gravado.
| Documento | Grupo 1 | Grupo 2 |
|---|---|---|
| Matriz de escritura notarial | 5 CUP | 125 CUP |
| Cada copia de la escritura | 5 CUP | 125 CUP |
El importe que paga el subarrendatario por utilizar el alojamiento se establece en el contrato y es distinto de los gastos de formalización del contrato notarial.
Autorización para subarrendar habitaciones o espacios de vivienda estatal
La autorización corresponde a la Dirección Municipal de la Vivienda.
No se ha identificado en las disposiciones consultadas una cuantía específica para esta autorización.
Dónde realizar el trámite
En viviendas particulares (no estatales), la aprobación se obtiene del propietario. El contrato privado se firma entre las partes; si se elige escritura pública, se solicita el servicio ante notario competente.
Puedes localizar las oficinas en el directorio de Unidades Notariales de Cuba.
En viviendas estatales, la autorización previa para subarrendar habitaciones o espacios se solicita ante la DMV correspondiente al inmueble.
La autorización de la DMV debe obtenerse antes de iniciar el subarrendamiento. La firma de un contrato privado o de una escritura notarial no sustituye esa autorización.
Consulta el directorio de Direcciones Municipales de la Vivienda.
Preguntas frecuentes
1.- ¿Puede subarrendarse una vivienda arrendada sin autorización del propietario?
No. La aprobación del propietario es una condición legal del subarrendamiento. Para los arrendatarios de viviendas estatales se exige la autorización previa de la DMV en los términos del artículo 104, inciso f).
2.- ¿Es obligatorio formalizar un contrato de subarrendamiento de vivienda estatal y no estatal en Cuba ante notario?
No. El artículo 227.3 del Reglamento permite elegir entre formalizar el contrato de subarrendamiento mediante escritura pública ante notario o mediante un contrato privado.
En ambos casos debe contarse con la autorización correspondiente.
3.- ¿La autorización para alquilar una vivienda del propietario se transfiere al inquilino?
No debe considerarse transferida por el contrato. La aprobación del subarrendamiento y la autorización administrativa para ejercer una actividad económica son cuestiones distintas.
La regulación vigente del trabajo por cuenta propia mantiene el requisito de ser propietario para solicitar la actividad de arrendador. No puede afirmarse que la aprobación del propietario habilite automáticamente al inquilino para ejercerla.
4.- ¿Qué ventajas tiene formalizar el subarrendamiento ante notario frente a un contrato privado?
Ambas formas están admitidas por el Reglamento, pero la escritura pública incorpora la intervención de un notario que comprueba la identidad, capacidad y representación de los comparecientes, examina la legalidad del acto y asesora sobre sus efectos.
Además, deja constancia pública del acuerdo y permite obtener copias autorizadas del documento conservado en el protocolo notarial.
El contrato privado también puede producir efectos jurídicos, pero, si surge una controversia sobre sus firmas o contenido, puede ser necesario acreditar su autenticidad.
Se recomienda valorar la escritura notarial especialmente cuando el plazo es prolongado, existen anticipos importantes o se pactan obligaciones complejas.
La intervención del notario ayuda a redactar con claridad el alcance de la autorización, los pagos y las condiciones de terminación.
La escritura notarial no sustituye la autorización del propietario o de la DMV ni garantiza que nunca surjan conflictos.
5.- ¿Qué derechos tiene el arrendatario de una vivienda propiedad del Estado en Cuba?
El artículo 104 de la Ley de la Vivienda reconoce, además de los derechos generales correspondientes a la condición del arrendatario de una vivienda propiedad del Estado en Cuba, los siguientes:
- Ocupar la vivienda durante el plazo del arrendamiento.
- Determinar sus convivientes y dar por terminada la convivencia, respetando las condiciones y limitaciones legales.
- Realizar obras a su costo, previa autorización de la Dirección Municipal de la Vivienda (DMV).
- Solicitar la adquisición de la propiedad, cuando mejore su capacidad de pago y legalmente corresponda.
- Solicitar aprobación para permutar o dividir la vivienda.
- Subarrendar habitaciones y espacios, con autorización previa de la DMV y respetando la protección familiar prevista por la ley.
Estos derechos no convierten automáticamente al arrendatario en propietario ni permiten realizar sin autorización los actos que la requieren. En particular, la facultad de subarrendar se refiere a habitaciones y espacios, no a una autorización general para subarrendar toda la vivienda estatal.
6.- ¿Qué autorización necesita el arrendatario de una vivienda estatal para subarrendar habitaciones o espacios en Cuba?
El arrendatario de una vivienda propiedad del Estado puede subarrendar habitaciones y espacios, siempre que obtenga autorización previa de la Dirección Municipal de la Vivienda (DMV), conforme al artículo 104, inciso f), de la Ley de la Vivienda.
Al evaluar la autorización, la DMV debe tener en cuenta la protección de los derechos reconocidos por el Código de las Familias y las situaciones de violencia de género o familiar.
Esta facultad corresponde al arrendatario y no supone que haya adquirido la propiedad de la vivienda.
7.- ¿Dónde se resuelven los conflictos entre las partes?
Los litigios derivados de los contratos de subarrendamiento se resuelven en la vía judicial, conforme al artículo 227.2 del Reglamento.
8.- ¿Quién debe autorizar el subarrendamiento si la vivienda pertenece a varios propietarios?
La autorización debe proceder de quienes tengan facultades suficientes para actuar sobre la vivienda común, personalmente o mediante representación válida.
En la copropiedad por cuotas, el Código Civil distingue:
- Actos de administración: requieren el consentimiento de la mayoría, calculada según el valor de las cuotas, conforme al artículo 164.
- Actos que exceden de la administración o de disposición del bien común: requieren el consentimiento de todos, sin perjuicio de la intervención de la autoridad competente prevista en el artículo 165.
Por tanto, la firma de un copropietario no acredita por sí sola que pueda autorizar el subarrendamiento en nombre de los demás. Deben comprobarse sus facultades, el arrendamiento principal y el alcance de la autorización.
Si el contrato principal ya contiene una autorización válida para subarrendar, debe respetarse lo que esta permite.
9.- ¿Qué particularidades existen cuando interviene una empresa o cooperativa con actividad inmobiliaria?
Las empresas y cooperativas no agropecuarias que desarrollan actividades inmobiliarias deben actuar conforme a su objeto social y a las licencias, permisos o registros exigibles.
El Decreto-Ley 133 de 2026 establece, además, obligaciones específicas:
- Responder por lo que acontece en el inmueble.
- Habilitar el Registro de Arrendatarios y acompañantes, con nombre, apellidos, ciudadanía y número de identidad o pasaporte.
- Conservar esa información durante cinco años, aunque se cancele la autorización de la actividad.
- Informar al órgano competente del Ministerio del Interior sobre los arrendatarios y acompañantes residentes en el exterior, conforme al procedimiento establecido.
- Cumplir las obligaciones de comunicación y representación previstas para la salida del país.
La intervención de una inmobiliaria no significa necesariamente que exista un subarrendamiento. Puede actuar como propietaria, arrendataria o gestora de un inmueble ajeno. El contrato debe identificar en qué condición interviene y qué facultades tiene.
Cuando actúa como arrendataria y pretende subarrendar, la actividad inmobiliaria no sustituye la autorización contractual necesaria para ceder el uso a un tercero.
10.- ¿La autorización para subarrendar permite inscribirse automáticamente como arrendador por cuenta propia?
No. La autorización para subarrendar y la aprobación de la actividad de arrendador por cuenta propia son cuestiones diferentes.
El artículo 16.1 del Decreto-Ley 90 de 2024, modificado por el Decreto-Ley 133 de 2026, exige ser propietario del inmueble para solicitar la actividad de arrendador de viviendas, habitaciones y espacios.
Por su parte, el artículo 17 remite a la legislación específica para quienes no sean propietarios. Por ello, el permiso para subarrendar no acredita por sí solo la autorización para ejercer esa actividad como trabajador por cuenta propia.
Fundamento legal
- Ley 187 de 2026 de Asamblea Nacional del Poder Popular. De la Vivienda, artículos 72.3 y 104, inciso f). Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 14 de octubre de 2026.
- Decreto 176 de 2026 de Consejo de Ministros. Reglamento General de la Ley de la Vivienda, artículo 227. Gaceta Oficial No. 86 Ordinaria de 14 de octubre de 2026.
- Ley 59 de 1987. Código Civil. Con sus modificaciones vigentes, especialmente artículo 395. Publicación original: Gaceta Oficial No. 9 Extraordinaria de 15 de octubre de 1987.
- Decreto Ley 90 de 2024 de Consejo de Estado. Sobre el ejercicio del trabajo por cuenta propia, con las modificaciones del Decreto Ley 133 de 2026 de Consejo de Estado. Gacetas oficiales No. 78 Ordinaria de 19 de agosto de 2024 y No. 71 Ordinaria de 2 de septiembre de 2026.
- Ley 175 de 2024 de Asamblea Nacional del Poder Popular. Del Notariado. Gaceta Oficial No. 62 Ordinaria de 7 de julio de 2025.
- Resolución 333 de 2025 de Ministerio de Justicia. Gaceta Oficial No. 62 Ordinaria de 7 de julio de 2025.
- Resolución 53 de 2021 del Ministerio de Justicia. Gaceta Oficial No. 17 Ordinaria de 15 de febrero de 2021.
- Ley 113 de 2012, «Del Sistema Tributario». Con sus modificaciones vigentes, para el Impuesto sobre Documentos. Textos concordados en la Gaceta Oficial No. 1 Edición Especial de 12 de enero de 2026.
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